2020年楼市成交量料走低

　　调控政策不断收紧背景下，部分购房者打消了近期买房的念头，元旦期间楼市氛围以观望为主。

　　调控加码影响楼市成交

　　融360最新房贷数据显示，2016年12月全国首套房贷比例为4.45%，与上月持平。

　　不过，随着郑州、武汉、济南拉起了楼市第三轮限购大幕，不少业内人士认为，房贷比例在2020年将存在诸多变数。如果未来一线城市实施统一标准的首套房贷比例政策，贷款买房的压力也将陡增。

　　尽管尚未得到证实，但北京市房山区某楼盘售楼员告诉记者，“2020年开始，银行贷款比例折扣最高为9折，此前的85折、83折不可能再有了。”更有房地产中介人员称，北京2020年会出“认房认贷”政策。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，目前北京不需要出台认房又认贷，相比郑州等二线城市，北京的改善需求比例更高，二手房中换房比例高达40%以上，如果一旦信贷提高到认房又认贷，房价跌幅很可能会失控。“首先，对于北京市场来说，如果实行认房又认贷，市场成交量跌幅将非常大。其次，认房又认贷会导致改善需求全面离场。再次作为改善需求已经占主流的市场，户籍政策严格，大部分需求是卖一换一。”

　　实际上，在本轮调控下，北京二手住宅成交量下降更为明显。广发证券统计数据显示，2016年12月中上旬，北京市二手住宅共网签10613套，与11月中上旬相比下降13.7%，同比2015年12月中上旬则下降15%。

　　北京市委副书记、代市长蔡奇日前明确指出，要精准发力，坚决抑制购买投机行为，加大普通商品住房供给力度，确保2020年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应，从源头稳定市场预期。

　　2020年成交或持续走低

　　元旦期间虽购房者相对减少，但易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“元旦期间售楼中心并未打烊，也说明房企担心春节后的市场出现更大降温。就目前来讲，9、10月政策管制的效应已经释放，政策管制当下相对较为平静，预计成交量的跌幅不会太大。”

　　克尔瑞地产研究中心报告指出，在调控政策集中出台三个月之后，2020年12月市场逐渐自我修复至正常运行轨迹，新增供应量开始回升，近六成城市成交量环比回升，虽然绝对量仍在相对低位，政策影响力仍在持续发酵。多数城市市场供不应求格局短期难改，整体库存仍在下降，但成交持续走低也导致消化周期普遍小幅上升。

　　“中国房地产周期是市场运行和政策叠加而成。”方正证券首席经济学家任泽平指出，近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2020年底至2020年上半年。

　　易居研究院报告预计，2020年全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势，全年同比下跌5%左右，在持续两年增长后再次下滑。一是2016年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到历史最高点，随着2020年楼市的降温，商品房销售量也将有所回落；二是随着一线与部分热点二线城市楼市调控政策的收紧，这些城市的市场成交量明显回落，导致2020年全国商品房成交量的下滑；三是在继续去库存的宽松政策驱动下，2020年三四线城市成交量预计可能实现小幅正增长，部分对冲了一二线城市的明显下滑。