银河湾福苑新开盘降价促销推升二手房议价空间

　　银河湾福苑周边东强硬守价得以软化议价空间由4%直升至10%

　　步入6月，银河湾福苑上海二手房市场刚刚出现的热度开始出现降温。中原地产、福美来不动产等中介公司的最新调查显示，全市各区域6月上半月看房量普遍有20%左右的减少，成交量比5月同期减少10%。不过值得注意的是，近期开盘的多个降价促销的宣传，使得周边二手房东的强硬守价态度得以软化，议价空间由之前微弱的4%直升至10%。

　　供求出现同步下滑

　　6月，全市二手房供需量比5月份明显减少。上海中原地产数据显示，与5月相比，6月中上旬闸北、宝山、普陀、长宁、静安、浦东等区二手房挂牌量普遍减少20%－30%。据了解，目前各区在售的80%以上的二手房，均挂牌于年初，经过3、4月份的消化，目前所剩房源大多处于价位偏高，物业本身有较大瑕疵而滞销的楼盘，而近来虽然有新增挂牌上市，但量十分有限。

　　“就目前情况看，限购令是挂牌不能及时放量的主要因素。”福美来不动产分析师认为，而银行信贷收紧后，许多对银行有支付依赖的客户需求相应被削弱。现在各项审批条件严格，一套房子从出售到最后“结账”，最少也在2个月以上，一些甚至能达到5个月，交易周期大大延长，这也使很多业主出售房屋积极性下降。

　　银河湾福苑以前期成交突出的普陀曹杨地区为例，本月房东挂牌量及客户看房量较以往均有20%以上的下滑。目前板块内关注度较高的次新房，如绿地世家、锦绿新城，成交均价大致在21000－24000元／平方米。

　　“进入月中，客户需求也开始出现小幅缩水，局部地区缩水尺度在20%左右，这对后续成交略有影响。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，大部分购房者在调控政策影响下推迟了购房计划，而有效房源的供应不足是造成成交不稳的另一个因素。目前市面上优质房源已所剩无几，可售房源多为楼层、位置相对较差的房源，导致客户在成交意愿上的下降。

　　不过值得注意的是，品牌开发企业价整已经开始热身，近期一手商品格对二手房价格的波动效应会逐渐体现出来。届时业主方或会坐不住，供应量还有回升的可能，而议价空间也会悄然放大。

　　部分二手房价“松动”

　　商报记者发现，随着新房市场的优惠促销增多，部分以一手房价格作为“风向标”的二手房，在近期出现了价格松动。据上海中原赵巷青浦、浦东周康等地区调查，基于周边一手楼盘的折扣促销活动，使二手房东坚硬的价格态度得以软化，议价空间由之前的4%直升至10%。

　　以打折幅度较大的绿洲康桥清水湾项目为例，周边二手房总体价格下调了10万至15万元。上海中原地产绿洲康城分行人士告诉商报记者，从5月中旬至今，绿洲康桥清水湾的成交均价就出现下滑，其中面积在60－70平方米的一房，价格调整比较明显。据分析，目前该楼盘周边新房价格在150万－160万元／套，与二手房价格基本一致，且二手房还要承担税费等，故客户多选择新房。受此影响，自5月中旬开始，陆续有房东调整挂牌价格，目前此类型房源挂牌价为135万－140万元／套。

　　“中外环间的二手房确实出现了价格松动。”银河湾福苑汉宇地产分析师张佳浩对记者说。以宝山大华附近的二手房为例，整体价格在200万元左右的二手房，都有5万元不等的议价空间。

　　21世纪不动产上海锐丰新梅分行副经理刘德珍也透露，该网点近期也出现了二手房折价成交。例如，大宁公寓的一套二手房源，挂牌价格为360万元，出现约5.5%的回调幅度，最终以340万的价格成交。

　　不过值得注意的是，二手房中明显大幅降价情况尚未形成。对此，汉宇地产董事总经理施宏叡认为，按照目前一手房市场促销的态势来看，打折程度与折扣楼盘的数量都将不断增加。前不久，绿地就有项目打出8.8折，这无疑是一种市场信号，未来品牌房企也会逐步加入到促销队伍中来。银河湾福苑受此影响，促销楼盘周边的二手房市场势必会“随波逐流”，预计在7月底将会出现一定规模的二手房降价情况，但降幅或会小于一手房。