成都“地票”重启珍珠泉9号

　　4月14日，珍珠泉9号成都市国土资源局下发《关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告》以及《关于完善建设用地指标交易制度促进农村综合整治的实施意见》，这标志着停摆近4个月的“地票”重新登场。

　　与重庆同属统筹城乡综合配套改革试验区，握有先行先试特权的成都，去年仿照重庆推出建设用地指标（俗称“地票”）交易结合城乡建设用地增减挂钩政策，在保护耕地总量的情况下增加建设用地供应，意图引入社会力量参与农村土地综合整理，为城乡一体化建设腾出空间。

　　不过，成都当时对数目有限的“地票”进行拍卖并规定开发商今后拿地须“持证准入”等做法，造成了开发商对“地票”的哄抢，一度达到92万元/亩的天价，引起外界一片质疑。最终中央部门介入，成都“地票”交易无限期暂停。

　　如今，“地票”重启，名目相似，规则却已大不相同。

　　停摆

　　在中央政府对房地产进行轮番调控的敏感时节，去年12月17日，珍珠泉9号在成都农村产权交易所上演的“地票”交易火爆场面格外扎眼。

　　当时，2000亩“地票”拍卖，179家开发商参与，成交均价达到72.89万元/亩，是起拍价（每亩15万元）的近5倍，溢价率达386%.最低成交价46.5万元/亩，最高达92万元/亩。

　　这部分“地票”被保利、金地、(,)等房企夺走，而更多中小型开发商则一“票”难求，只能望“票”兴叹。

　　其背景是成都为交易设置的独特游戏规则：去年11月16日，成都市国土资源局发布《关于进一步完善国有经营性建设用地使用权出让“持证准入”制度的公告》，规定凡参加成都2011年1月1日后公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的“地票”方可报名，同时取消缴纳保证金报名的方式。

　　如此，对于想在成都拿地的房企，储备够用的“地票”成为至关重要的第一步。当时(,)豪掷2.71亿元一举拿下400亩“地票”，即是为了保证今年拥有足够的开工面积。

　　事实上，珍珠泉9号在农村产权交易所或者土地矿权交易中心竞买“地票”并非唯一途径，开发商还可以直接参与农村土地综合整理来获取同等面积的“地票”。

　　但据本刊调查，在多数开发商眼中，这种方式并非首选。首先，要找到合适的土地综合整理项目并不容易；其次，土地整理类似于拆迁，新增耕地一般是农民宅基地腾退得来，也就是说必须将农民“赶上楼”，集中居住，其产生的诸多矛盾冲突在全国并不鲜见。

　　去年11月10日国务院常务会议上，重点讨论内容就是“规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点”。中央农村工作领导小组副组长陈锡文认为，包括成都在内，全国城乡建设用地增减挂钩试点，对农民的拆迁补偿都太低，造成对农民的严重损害。

　　事实上，对于农村土地综合整理，拥有土地一级开发经验的大型国资房企更具优势。而对于更多开发商来说，在拿地成本中直接增加一块购买“地票”成本，则相对简单。

　　根据当时的规定，“地票”可以转让。这让土地在一定程度上成为资本，可在市场上进行流通。但在有限供应的情况下，作为稀缺资源的“地票”，其价格在二级市场无疑将被炒得更高。

　　这一切，造成了2000亩“地票”拍卖的疯狂一日。

　　外界围观之下，珍珠泉9号成都压力重重。原定于去年12月29日进行的3000亩“地票”拍卖被迫中止，坊间猜测成都受到了来自中央的压力。

　　事实上，高价“地票”并非没有好处。“地票”价格上升，意味着更多资金进入农村，反哺“上楼”农民，让更多农民分享级差地租带来的利润。同时，整理出耕地，通过增减挂钩政策，可以让更多的建设用地入市，满足城市建设需求。

　　但反应在房地产市场上，高价“地票”最直接的作用却是提升房企拿地成本，并可能通过的上涨体现出来。最终，高昂“地票”仍由购房者买单。

　　尽管成都房价在一线城市中并不突出，但天价“地票”明显与房地产宏观调控大局相忤。最终，“地票”交易停摆。

　　重启

　　3月底有消息称，乐观估计成都“地票”交易将在今年下半年重启。故此4月中旬即告开张，让很多业内人士颇感意外。

　　而对于交易规则的修正，却早在意料之中。

　　对成都来说，保证“地票”的充足供应，以及控制住“地票”的交易价格，不至于成为众矢之的“出头鸟”，成为制定新规则的指向。

　　新文件规定，“地票”只能用于买地，不能转让，这意味着关闭“地票”的二级市场，杜绝一部分投机性需求，房企只能根据自身需求，慎重购买“地票”。

　　另外，新政策将“持证准入”改成“持证准用”，取消参加土地拍卖的门槛；此外，“地票”的最低保护价设置为18万元/亩，高于此前的竞拍起始价15万元/亩。

　　成都还根据土地区域的不同实施差异化政策。文件规定，成都主城区及青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、郫县、双流等二圈层区域，仍将通过拍卖或挂牌的方式出售“地票”。开发商只有获得足额的“地票”，方能签订国有建设用地使用权出让合同。也就是说，开发商无论有无“地票”都可以先参加土地竞拍，但要签订土地出让合同仍须出示“地票”。

　　但在彭州市、都江堰市、崇州市、邛崃市、大邑县、金堂县、新津县、蒲江县等三圈层区域，则有所不同。竞得人在签订土地出让合同时，只须按照当年最低保护价标准，缴纳竞买宗地相应面积的“地票”价款即可。也就是说，这些区域的“地票”进行无溢价出售。

　　截至记者发稿时，主城区和二圈层区域新一轮的“地票”集中拍卖尚未启动。有传言称，为缓和开发商紧绷的神经，成都将做到充足的“地票”供应，且会适当降低开发商的各种税收。

　　成都世家机构分析师认为，从“持证准入”到“持证准用”，新政策的灵活度更高，对于开发商而言，取消参加土地拍卖的门槛，避免实力开发商垄断“地票”的局面。

　　除此之外，新政策在保护农民权益方面做出强调。珍珠泉9号按照国土部的意见和国务院关于农村土地整治政策的指示，成都要求在农村土地整治中，“进一步发挥农村集体和农户的主体作用”，涉及土地整理的申请、资金筹集以及建设用地指标的归属问题均由集体和农户决定。

　　以上这些措施，为“地票”的重启扫平道路。不过，在推高开发商拿地成本这方面，新旧政策的效果恐怕并无不同。

　　成都主城区及二圈层地区的“地票”拍卖，虽尚未进行，但以18万元/亩的底价估算，最终成交价应该不低。事实上，较先推出“地票”的重庆，其交易价格长期控制在每亩起拍单价10万元左右，去年9月出让的4000亩“地票”，均价为15.75万/亩。

　　有分析人士计算出，珍珠泉9号成都“地票”让开发商每平米增加的成本至少在百元以上，这很有可能会转移到房价上。

　　“地票”重启第二天，成都市主城区土地市场打破了开年来的沉默，开始供应5宗共196亩土地。5月9日，这5宗地块最终由(,)等房企竞得。