长租公寓未来：残酷洗牌下的出口，数据显示，我国长租公寓在整体租赁市场份额仅占6%，已有1000余家长租公寓品牌正在分食这块亿万元级市场“蛋糕”。长租公寓行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低。犹如海啸式爆发的运营、服务、资金等难点、痛点正阻碍着长租公寓品牌的发展。
长租公寓“风口”之下，残酷的洗牌已经开始，一些租赁企业已经感到盈利的压力、增长的乏力。
据不完全统计，已经有GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、聚福缘公寓、V客青年公寓、好租好住、爱公寓、长沙优租客等多个长租公寓产品“阵亡”。这些公寓在成立之初，无不在功能、地理位置、装修风格、出租率等方面大力宣传，甚至有的公寓产品还获得过多轮购买。总结这些公寓产品“阵亡”的原因，基本都是经营不善或者资金链断裂。
据一家倒闭公寓相关负责人介绍，长租公寓最大的难题在于盈利。日益攀升的房价和上涨缓慢的租金，让采取二房东模式的公寓品牌运营商只能通过扩张规模实现规模经济。中小品牌运营商利润空间本就有限，若未能做出一定的差异化，则很难实现盈利。
另外，该负责人还坦言，对于中小长租公寓品牌而言，倒闭或者被收购是不得不面临的困境，而被收购或许是最好的出路。在上述倒闭的品牌中，V客青年公寓就是在2020年被行业内另一家公司——魔方公寓入股收购。这也代表着长租公寓行业未来的一大趋势，行业集中度会逐渐提高，行业龙头通过收购小品牌做大规模。
中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰商学院金融学教授、香港交易所首席中国经济学家巴曙松表示，当前长租公寓属于新兴行业，面临着政策滞后导致的不确定性。首先，当前中国长租公寓行业没有明确的行业归属，其经营的合法性和征税依据无从确定，在一定程度上可能会遭遇局部的执法随意性。比如，“营改增”之前中国的公寓企业一直以全部租金收入缴纳增值税，但实际公寓获得的增值部分价值为客户支付的租金与公寓支付给业主租金之差，这样的征税方式对于公寓行业来说，就让参与者觉得可能并不公平。其次，目前中国的租赁行业还没有相对清晰完善的有效法律法规出台，政府监管、行业自律、业务标准等方面都相对来说处于真空地带，法律的缺位直接限制了行业发展。
UR都市再生机构住宅经营部部长田岛满信表示，中国地缘广阔，很多建筑物业没有得到很好的利用。在中国租赁市场需求极速扩大、市场空间巨大的今天，城市更新、老龄物业改造、重建复兴等方面的措施还有待完善。
在当前的中国长租公寓市场上，重资产模式相比于轻资产模式运营难度更小、规模效应更显著，但是由于前期投入较重、受制于拿房成本较高，规模提升的资金需求更大、也更为困难。分散式公寓属于轻资产运营模式，虽然前期投入成本较低，但面临着管理上的瓶颈。随着管理的房源数量增加、服务半径扩大、管理层级逐渐增加，分散式公寓的管理难度也加大，较难形成规模效应。
公寓现金流主要来源于租金。然而，一线城市租金水平增长缓慢而房价不断上涨，导致实际上的租金好处率不断降低。2020年12月数据显示，4个一线城市二手房租金好处率均处于1.5%左右。对于重资产运营模式来说，收回成本的周期较长。
对于轻资产模式来说，由于前期投入主要为装修费用，因此合理的参考指标应该是对比租金涨幅和装修成本涨幅。根据国家统计局数据显示，2013年到2015年，城市装修CPI同比数据不断下滑，2015年全年平均涨幅仅为0.35%。而一线城市租金涨幅从2015年租金平均涨幅10%~18%的高位开始回落。
在巴曙松看来，以目前国内长租公寓主流的包租模式为例，无论是集中式或分散式公寓，房租在总成本的占比都大于60%，前期成本投入巨大、资金沉淀压力极大，而现金流只能靠租金缓慢回笼。更关键的是，租金回笼并不意味着现金流回正，即在前期投入之后，每年可能还要追加购买，使得经营现金流持续为负，最终可能会变成亏损项目。长租公寓健康运营的重要前提是必须保证项目实现年租金收入大于运营支出。租金收入覆盖房租成本、运营成本和贷款利息是长租公寓长期健康发展的前提。
此外，目前，中国长租公寓市场中绝大多数分散式公寓的规模停留在3万间以内。在这个范围内随着管理房间数量的增加，员工数量增长更快。一家管理几百间房源的二手房东雇佣一两个人就可以完成管理工作。管理一两万套房源的分散式公寓企业，员工总数甚至超过五六百人，管理效率大幅下降。
尽管目前国内也出现了10万间以上管理规模的长租公寓品牌，但与发达国家同业相比仍有一定差距。从国际上来看，专业化的、机构化的长期运营租赁品牌是必然趋势。德国最大的长租公寓品牌vonovia管理规模为39.2万套，市值196.2亿欧元；美国最大的品牌机构GRE管理规模为418475套，其中自持49487套；日本规模最大的大东建托集团管理户数超过97万户。
运营上的盈亏平衡只是长租公寓企业长期稳健运营的初步要求，实现盈利的关键在于提升公寓估值。巴曙松认为，运营管理能力的强弱决定了未来租金提升的空间，此外也可以丰富企业收入来源。因此良好的运营管理能力是提升长租公寓估值的关键。
具体来看，公寓综合运营管理能力的提升，可以分为三步：第一步，质量是关键，保证产品及服务质量，提供高品质租赁。这样可以提升物业租金、增加用户黏性，并逐步构建用户口碑和品牌效应。第二步，以质量为基础扩大规模，实现规模效应。建立在质量为基础的扩张，不仅可以依靠品牌效应获得大量用户，并用高口碑形成良性客户循环，而且可以增强客户对品牌的黏性，实现品牌内租户的迁徙，避免由于租户工作迁徙造成的客户流失。第三步，围绕租赁场景打造租赁生态圈，提供增值服务。此外，还可以在口碑建立的基础上，进行品牌与运营能力输出，进一步丰富收入来源。
物业估值提升自然带来变现需求。从资产效率的角度来说，沉淀的大量资产无法变现流动将造成资产闲置和浪费，而资产证券化等手段可以提高资产流动性、加快资金回收并加速规模扩张。以日本公寓市场为例，日本在经历了早期综合运营能力提升、中期运营管理能力输出的阶段，长租公寓的规模将迎来快速扩张。在存量累计的基础上借助金融工具，企业可以获得稳定的低成本资金，进一步购买于上下游企业，从而构建完整的商业闭环。从美国公寓市场巨头EQR的成功经验来看，该公司凭借优秀的运营服务能力牢牢抓住租客需求，租金涨幅超过同行企业，并通过其在REITs融资渠道方面的丰富经验加快资金回笼，从而完成快速扩张。根据EQR公告统计，首次上市至2000年间，EQR共计发行股票43次，融资规模达32.19亿美元。
由此，长租公寓企业需要考虑通过金融工具将未来的现金流进行变现，从而构建完整的资金循环体系。从具体推进流程看，首先要争取租金收入覆盖主要成本，避免长租公寓项目成为“无底洞”，以降低规模扩张的负担。其次，通过优质公寓运营服务提升物业价值，使长租公寓企业从盈亏平衡走向正常盈利。最后，运用合理的金融工具实现资金回转、盘活存量资产，使估值提升得以变现，逐步重构长租公寓的资金循环，从而破局当下长租公寓企业面临的阶段性困境。
