租赁大考：长租公寓洗牌之战，根据相关调查，中国人首套房购房年龄平均为27岁，而美国则为30岁，日本和德国为42岁。中信建投房地产行业研究院分析师陈慎认为，租赁市场的发展不会消灭购房需求，但会将中国平均购房年龄提高。
近几年来，高新人才大量涌入重点城市，带来了全新的居住价值观。城市青年精英群体普遍具有良好的教育基础，倾心自由的生活方式，在乎个人感受和体验，偏向小众的审美观……这在其居住需求上也有所体现。
在时代召唤和消费升级等多重因素驱动之下，长租公寓站上“风口”。从2002年至今，长租公寓从无到有已经经历十多年的发展。2014年，股权融资兴起，资本的涌入让长租公寓快速发展壮大。
然而，一半是海水、一半是火焰。由于长租公寓盈利模式不清，快速扩张的同时也伴随着快速淘汰。据克而瑞研究中心统计，自2020年以来，至少有8家长租公寓宣布倒闭。
大势：新时代的红利
2015年以来，国家陆续出台文件，完善租赁市场顶层设计。发展住房租赁市场成为解决一、二线热点城市住房供需矛盾的重要思路之一。
2020年4月，《中国证监会、住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》发布，明确通过证券化及其他多元资金支持住房租赁行业快速发展。
日前，中国银行保险监督管理委员会（以下简称“保监会”）发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称《通知》）明确，保险公司通过直接购买，保险资产管理机构通过发起设立债权购买计划、股权购买计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。这意味着，长租项目已纳入保险资金购买范畴。
在持续的政策红利下，长租公寓已成为各路资本追捧的购买标的。随着《通知》的发布，由平安不动产有限公司（以下简称“平安不动产”）与朗诗绿色集团有限公司（以下简称“朗诗”）共同合作运营的上海森兰项目有望引入保险资金，成为保险资金购买长租公寓的首单。
平安不动产长租公寓事业部总经理邬克敏表示，平安不动产正以上海森兰项目为试点，就保险资金购买长租公寓一事与平安寿险积极沟通并取得了阶段性进展，近期有望落地。
朗诗董事长田明亦表示，保监会发文后，多方正在抓紧落实保险资金。
在政策红利下，长租公寓项目活跃于私募股权购买市场。VC SaaS（深圳市赛斯科技有限公司）2020年11月统计的144家长租公寓数据显示，中国长租公寓企业的融资阶段主要集中于A轮前，A轮前企业占比将近60%。少数企业已进入C轮后、战略融资等中后期阶段，可见未来2~5年内上升空间仍然十分巨大。
贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，租赁市场行业空间还比较大。这个庞大空间的驱动力主要来自于三个方面：租赁人口快速增长、租金上涨和租金收入比上涨。三个因素叠加导致租赁空间呈现稳步上涨态势。
实战：品牌房企的探索
在政策红利与市场潜力的双重条件下，长租公寓的舞台上不断有人上场，有开发商、创业公司、房产中介、酒店、二房东、银行、国有项目等。其中，政府平台的资金与资产能力最强，地产系和中介系其次。根据中国饭店协会公寓委员会统计，2020年国内拥有规模公寓企业超过500家。如以单个品牌管理5000间公寓估算，总规模约为250万间。
未来长租公寓的市场份额会增加，进入这个行业的企业也会越来越多。“酒店、开发商、房产中介等多种角色进入长租公寓领域，早期企业的经验被大量学习、传播。在行业的起跑阶段，达到1万间管理规模的品牌越来越多，其运营能力可支撑房间数量的加速增长。”杨现领表示。
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