房地产行业成本上升与资金链趋紧
“信贷收紧”是2020年房地产市场的关键词。在去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下，房地产行业这一年的融资难度也随之大增。
数据显示，2020年1-11月108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%。克而瑞预计，今年最终融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。
事实上，这一数字并未反映出房企融资的真实困难程度，个别房企的高额融资拉高了整体水平。今年1-11月，恒大和阳光城分别融得资金1724亿元和1036亿元，创下单个房企历年融资规模新高。
如果剔除上述两家房企，今年前11个月的房企融资总额则为7254亿元，较2016年全年下降31%。这意味着大部分房企的融资额下降明显。
在监管部门的严控下，公司债成为了受影响最大的融资渠道之一。记者注意到，今年已有多家房企终止了定向增发计划。
截至11月15日，今年A股上市房企提出预案的定增计划募资规模约852.78亿元，而实施的定增募资规模仅45.14亿元。同比去年分别下降23.9%和89.7%。即使是定增方案获批的上市公司，其资金用途亦不包括购置土地。
这表明公司债渠道已经基本失去作用。数据显示，2020年前11月公司债融资总规模为422亿元，较2016年全年大幅下降91%，占比仅为4%。
债权融资难度增大的同时，股权融资开始盛行。近期数据显示，包括恒大、华夏幸福、越秀地产等开发商在内，以出让项目权益的方式进行境内股权融资逐渐成为房企融资的常用方式。
据同策研究院监测，11月40家典型上市房企完成融资金额1246.18亿元，环比上月大幅增加134.50%，成为年内股权融资额最高的一个月。
“如今股权融资的盛行反映出房企在资金压力下被迫转变融资方式的无奈。”同策研究院指出，随着融资渠道继续保持收紧，未来股权融资方式将进一步蔓延。
此外，房企还加快了海外融资的步伐。今年来，中国恒大、碧桂园、绿地集团等龙头房企纷纷到海外进行发债。据不完全统计，2020年1-11月共有108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元，而2016年全年仅合计约人民币626亿元。
不过，海外发债需要面对较高比例。记者注意到，近期多笔房企海外融资的年化利润率已经在5.5%以上。
这抬高了房企整体融资成本。据统计，今年前11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%，与2016年全年相比，分别增加1.34、1.03及1.20个百分点。
升高的融资比例对负债率较高的房企形成考验。张宏伟表示，由于部分房企去年替换了高成本资金，所以目前资金链依然较为宽裕；但如果调控持续，房企面临的压力将越来越大。
兴业研究则进一步指出，受过去两年房企大规模发债影响，预计从2020年下半年起房企债券的到期回售量将上行。叠加销售回款减弱，融资环境较紧影响，预计房企偿债能力将受到考验。
(在线编辑：咻房网小编)
