险资获批参与长租市场：有利于行业长期发展

　　险资获批参与长租市场：有利于行业长期发展，针对购买长租项目的债权购买计划和股权购买计划分别设置了设立条件。采用债权购买计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100％（含）以上，采用股权购买计划及保险私募基金方式的，项目公司股权不得为第三方提供质押。

　　通知指出，要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨，实行资金专户管理和资金进出的全流程监控，确保保险资金封闭运行、专款专用；保险机构应当建立专属岗位，负责购买项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的意外防范；对于购买租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。

　　中国银保监会相关负责人表示，通知有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，服务好主业发展；有利于发挥保险资金长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革；有利于促进我国新型城镇化建设，加快全面建成小康社会住有所居的目标。下一步，将支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式，进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。

　　据中国银保监会最新统计数据显示，2020年1-4月保险业资产总量17.34万亿元，较年初增长3.55％。截至4月末，保险公司资金运用余额15.4万亿元，较年初增长3.22%。

　　“如果险资能够入市，针对一些比较大型的或者具有发展潜力的企业进行定向培育，将有利于这个行业的长期成长和发展。”同策咨询研究部总监张宏伟分析称，从租赁市场角度来讲，长期稳定的好处业务与险资也较为匹配。

　　作为长租市场的从业者代表，新派公寓创始人兼CEO王戈宏认为，险资进入长租公寓对产业引入低成本长期资金是一种利好。当下长租公寓无论是主流的包租模式还是由于类REITs出现而兴起的重资产模式，都需要低成本期限长规模大的资金支持，尤其是收购存量资产改造成公寓，然后透过资产证券化实现购买退出的模式很适合险资。他建议，险资的进入要对长租公寓的产业特点有充分的了解，真正支持到最需要资本的环节，而不是仅跟大潮或者简单地成为新的债券模式，而是应该债权与股权并举。

　　“我相信，险资入场对整个行业的发展会起到积极的推动作用，同时也会带来很多机遇和挑战，影响市场格局的变化。”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖表示，从政策层面看，除了加大支持力度，也说明国家对于规范的长租公寓运营商意外控制能力的一种肯定；从资本层面看，保险机构在确保意外把控的同时，能够选择的购买标的和方式会越来越多，这对于资本层面和资产层面都是重大利好；从企业层面看，对从业者自身的运营提出更高的要求，只有做到意外有效把控，才能从市场上获得更多的资金支持，获得更低的融资成本。

　　在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来，险资入市对于资本市场和房地产行业来说都是好事。目前长租公寓市场最大的难点是购买好处率，而险资会显著降低企业的资金成本，改善并提升利润问题。至于租金水平，短期来看还很难说。对于整个长租市场格局究竟能产生多大影响？欧阳捷认为，还要看险资的入市规模、自身利润率的保证、能够足以支撑现有市场空间等方面。他预测，险资将逐渐替代银行及抵押贷款，出现一家独大的局面。