二线城市市场强势崛起全面超越一线城市，人口向少数二线城市流入对中国城市体系和房地产市场的影响已经凸显。毫无疑问，中国需要更多的“明星城市”，从而缓解长期以来城市体系极化对房地产市场的不利影响。麦肯锡全球研究所2015年的研究显示，当较大比例的人口居住在龙头城市时，该国的房地产价格会更高。因此，有人说要向德国学习控制房价。实际情况是，对中国这样一个超大型国家，其城市体系无法做到德国那样的扁平化。城市体系趋于极化，这意味着我们没有学习德国的基础。即便是德国样板，从2009年以来，德国的房价照样上涨迅速。随着欧洲央行的低比例甚至负比例政策、人口的大量涌入和德国表现良好的经济基本面，德国房价稳定的神话也在摇摇欲坠。这也表明，经济规律和供求关系仍然主导着住房市场，即使是德国也不能免俗。
二线城市的崛起虽然减轻了传统的一线城市的压力，但这些新的增长极并没有改变中国城市体系极化的现实。实际上，当前各地都在加强城市首位度建设，尤其是国家中心城市建设规划的提出更是引发了一些城市之间的白热化竞争。城市首位度建设的加强和国家中心城市战略导致中国的城市化可能走向有中国特色的“大国大城”之路。
用什么办法能有效调控房价控制意外呢？坦率地说，做得好的国家寥寥无几，更多的是教训。不过，从错误中学习是一个社会进步的有力武器。我们来看看这些教训是什么？
第一，紧缩的货币政策不一定有效，且代价高昂。紧缩的货币政策会传导到整个国民经济体系，如果房地产繁荣和泡沫仅仅是部门性的而不是整个宏观经济过热，那紧缩的货币政策代价可就大了；另外，在繁荣向泡沫演化时，更高的比例根本无法浇灭购买者的热情，而贷款难度的提升只会驱使购买者寻找不受监管的融资渠道。
第二，交易税理论上能有效地使得市场降温，通过限制投机活动降低泡沫发生的概率。更高的房产税率能降低房价，但并不能阻止繁荣和泡沫的出现。而在繁荣和泡沫出现时，房产税的制定者反而面临社区居民要求降低房产税的压力，这使得房产税作为一个反周期的工具大打折扣。对于按揭贷款利息抵税，该政策其实提高了房价。
第三，宏观审慎监管政策被认为能直接作用于住房市场且代价较低。即要求银行在住房市场繁荣时增加资本金和贷款损失准备金同时提高首付比例，还要控制按揭者的债务收入比率。这些措施能有效减低杠杆比例和泡沫发生的概率同时增强银行系统在泡沫破灭后的应对实力。
对于中国来说，相对于国际经验或教训，尽管当前居民杠杆率显著上升，但首付比例一直控制得不错，对于一度盛行的各种首付贷和消费贷我们也能及时刹车，住房市场和宏观经济的基本面仍然很稳健，M2低增速也成为常态。这些都是我国控制房地产市场意外的有利条件。同时，我国可以采用的政策工具更多，比如说我们可以控制土地，可以采取限购、限售甚至限价这些具有中国特色的调控工具。不过，这可能同时也是劣势，因为这些行政性措施的副作用也非常显著，甚至容易伤害到真正的自住需求，比如当前的首套房贷款比例大幅上浮事实上已经违背了央行的差别化房贷政策要求。同时各种需求限制措施并不能真正消除需求，反而使得需求信息失真，这会加剧房地产市场的波动。
对于当前一些二线城市的房地产市场繁荣，我们认为一方面要坚持前述的宏观审慎监管，同时希望这些城市能真正落实打破土地垄断供给、调整建设用地结构增加居住用地比例，同时，通过公共支出结构的调整切实推进租购同权分流住房需求从而改变供求态势。在行政性调控方面，保留限购政策并将其长期化制度化。另外，应通过完善中国的房地产税收体系实施对住宅持有的调控，并开拓更多稳定利润型的房地产投融资渠道；对首套房购买者，为防止商业银行在紧缩性调控中容易提高贷款比例，除了人民银行和银保监会应尽督促之责外，还应该有切实的激励措施。比如，可以对首套房贷规模和比例达到一定标准的商业银行下调存款准备金。通过这些措施，最终控制这些城市的房地产市场意外并促进中国房地产市场的稳定发展。
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