高价地数量减少 楼市调控效果显著

　　恐怖“930”风暴已经持续近一个月了，22个城市陆续出台楼市调控政策。如今，调控25天已经过去，在限购、限贷政策影响下，楼市交易量出现明显下滑，价格也出现了松动，不少二三线城市买方有了较大的议价空间。那么，楼市到底怎么样了呢？是否意味着这轮史上最严的调控开始逆转前期楼市疯狂的预期？

　　各地执行调控新政力度超市场预期

　　珠海于昨晚发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》，进一步明确房地产“限价”政策：新建商品房实行价格备案制，价格增幅不得高于参考基准价格的3%。需要调整价格的，重新备案的间隔期应在6个月以上。

　　22个城市陆续出台楼市调控政策以后，市场将目光聚焦在这些政策的执行层面。小编梳理各地调控以来的执行措施并结合市场反应发现，本轮楼市调控执行力度之大超出市场预期，效果也比较明显，市场已经进入了一个调整期。

　　“9·30”新政出台以后，北京集中开展了在售商品房项目和房地产中介机构执法检查工作，督促相关企业严格落实房地产调控政策要求，杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价等多种扰乱房地产市场秩序的行为。对存在捂盘惜售行为的4个销售项目进行了查处。同时，重点查处房地产开发企业恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售、虚假宣传、不明码标价等9项不正当经营行为，以及房地产中介机构发布虚假房源信息、炒作不实信息误导消费者、侵占挪用房地产交易资金、从事“首付贷”等12项违法违规行为。

　　小编注意到，在前期限购、限贷政策出台后，10月中旬全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强。比如，深圳市市场和质量监管委对深圳10个区/新区的20个在售楼盘进行突击检查，力度空前；上海则侧重从资金来源方面落实楼市新政，中国人民银行上海总部19日召集25家在沪主要中资商业银行，要求全面贯彻落实人民银行全国货币信贷形势分析和住房信贷工作座谈会精神，以及上海市政府房地产调控精神，严格执行限贷政策，强化首付来源审查，加强收入真实性审核。

　　调控后高价地数量明显减少

　　在22个城市出台调控政策后，各地楼市出现了明显的退烧现象，截至10月24日，全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块15宗、超过5亿的地块37宗。

　　据地产研究部统计，相比调控前市场最火爆的8-9月，高价地数量开始减少。10月份截至24日，累计10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有11宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。整体看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。

　　楼市的成交量方面，截至10月23日，全国主要的54个城市合计签约商品房住宅191254套，而9月同期签约为216933套，成交量累计环比跌幅达到了12%。8月1-13日成交为215900套。整体看，随着签约周期的变化，部分城市因为限购的末班车效应的集中签约释放后，市场逐渐开始出现调控导致的成交下降现象。

　　一二线城市成交量跌幅近四成

　　统计显示，上周全国主要的54个城市合计成交量仅58373套，这也是最近3个月来的第二次单周跌下6万套成交量。二线城市已经连续3周成交量在3万套左右徘徊。据多名地产人士透露，由于网签的滞后，目前的成交量还未完全反映市场的情况，实际一二线城市成交量跌幅接近四成，市场快速降温。

　　从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都明显出现了前期虚高价格的二手房房源，大幅降价到市场水平的现象。市场上前期经常出现的卖方毁约基本绝迹，部分买方出现毁约。

　　在“9·30”新政的严格执行背景下，北京市商品住房交易、购房资格审核量涨幅均已出现回落，房地产调控效果显现，市场预期趋于平稳，购房群体趋于理性。

　　房企融资难度开始加大

　　种种迹象显示，调控政策密集出台之后，房企融资难度开始加大。10月24日，世茂股份发布公告称，公司于10月21日收到中国证监会《关于不予核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票申请的决定》。而这也是证监会8月份重申“企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款”政策后，首个被证监会否决的房企定增方案。

　　另外，小编注意到，此前地产企业买地最重要的资金来源公司债的发行也开始收紧。据媒体日前报道，交易所暂停了地产企业公司债的发行，其中包括已经拿到无异议函的项目。一刀切暂停地产企业公司债的说法未得到权威部门的证实。不过，多名券商人士告诉小编，在楼市调控的背景下，虽然符合标准的地产公司债仍在正常审核发行，但地产公司债的发行确实愈发趋严，上交所对发行项目的窗口指导也变得更加严格。收紧公司债或难以对楼市产生立竿见影的效果，但无疑将给火热的土地市场带来降温效果。