行情频道 市场观察行情快讯房事百科秦皇岛楼市廊坊楼市苏州楼市湖州楼市滁州楼市 楼盘频道
您的位置: 咻房网 > 楼市行情 > 天津楼市

东丽温泉家园“蓝德号”起锚

发布时间:2018-03-03T16:46:31 来源:咻房网天津楼市 点击:

  尽管去年保监会出台了东丽温泉家园《保险资金不动产暂行办法》,但实施细则迟迟没有公布。不过,险资涉足不动产购买的积极性丝毫不受影响。尤其当今年中央制定天量保障房建设任务,致使各地方政府面临急迫的融资压力之时。

  “”上,太保、平安、国寿几大险资巨鳄纷纷表达了对保障房购买的积极态度。之后,太保试点通过发行债权计划参建上海公共房,险资巨头纷纷响应。此刻,北京的保障性住房建设,也正充斥着险资魅影。

  “蓝德计划”

  近期,规模庞大的险资集群有望涉足北京保障房开发。一个代号“蓝德计划”(LAND)的险资购买方案浮出水面。

  本刊了解到,在今年北京“两会”期间,北京金融工作局就已经着手组织险资购买北京基础设施建设的研讨,并将之命名为“蓝德计划”,保监会和国寿、人保、平安、(,)、华泰、泰康、太平7家保险资产管理公司与北京相关部门就险资购买的技术要求、项目情况等进行了细致研究。

  如今“蓝东丽温泉家园德计划”走上台面,也标志着险资购买北京保障房有了实质性进展。

  据了解,该项目由太平洋资产管理公司牵头,其他6家资产公司参与发起,购买方式仍为债权计划。尽管同属“蓝德计划”,但该项目将分7个债权计划上报,7家保险资产管理公司也将各走流程。

  目前部分方案已上报保监会。知情人士称,保监会正在研究上报方案,备案通过的可能性很大。

  与太保在上海发起的40亿元公债权计划相比,“蓝德计划”规模明显大得多。据悉,这次7家资产公司参与的债权计划总规模高达百亿元。

  而这仅为“蓝德计划”的部分项目(属第一期)。“蓝德计划”共分两期,首期已在近期启动,而两期购买共涉及金东丽温泉家园额高达七八百亿元。

  据了解,“蓝德计划”的资金来源为:7家保险资产管理公司以及愿意认购债权计划的其他保险公司。额度分配的原则是,根据7家保险资产管理公司的资产规模按比例分配,7家保险资产管理公司拿到额度后,再分配给保险行业其他公司。

  一位资产管理公司人士介绍,险资购买与保障房相关项目目前还算试点阶段,由单个公司运作意外很大,按照监管要求将由牵头的太保资产为主、其他各家分东丽温泉家园摊方式发起。依据《关于保险资金购买基础设施债权购买计划的通知》相关规定,太保在这一债权计划中购买不能超过50%,即50亿元。

  不过,与上海不同的是,这次百亿级别的债权计划并非用于建造保障房,而只是为储备中心提供了一条土地前期整理的融资渠道。

  根据“蓝德计划”,各家保险资产管理公司将把保险资金借贷给北京市土地储备中心,由后者利用这些资金为北京保障房建设提供前期土地供应,包括拆东丽温泉家园迁、管线铺设和道路建设等准备,但不涉及二级市场。

  项目以北京市土地储备作为抵押,按基础设施债权购买的方式运作。债权购买计划的期限是7年,将由土地出让收入偿还。

  利润率比较

  据了解,最初“蓝德计划”的谈判进展并不顺利,其中,利润率是一个主要的分歧。

  此前有媒体报道称,最终敲定的利润率“比银行存款比例下浮11%”,这一度让业内人士大跌眼镜。若果真如此,项目利润空间很小,和它承担的意外并不相符。

  不过这并非全部事实。据知情人士透露,利润率由保监会牵头统一谈判,最后确定的结果是“在五年期贷款比例的基础上下浮11%,按季结息付息”。

  如此,该项目的利润率也将接近6%的水平,与太保上海公租房债权计划的利润率相若,也高于同期国债利润率。

  不过,与太保上海项目不同的是,北京项目为固定利润购买,而太保在上海的公租房债权计划则具有“设保底利润、不设封顶利润的浮动比例机制”。

  事实上,5%-6%的利润率对险资而言已是一个比较合理的利润水平。太保年报显示,去年累计实现购买利润209亿元,总购买利润率不过5.3%.安邦保险资产管理公司一位分析师告诉记者,6%左右的年化利润对当前保险资产配置非常具有吸引力,其从事的股权类购买平均利润也不过如此。

  事实上,为了保证保障房建设的充足供地,今年北京土地储备中心的一级开发任务非常繁重,保障房的前期基础设施工程带有政府性,险资参与其中的社会效应要大于经济效应。

  新建融资平台

  与太保的上海试点相比,“蓝德计划”的融资主体是谁,颇值得玩味。

  就目前披露的信息看,该项目是保险公司与北京市政府合作,由保险资产管理公司通过发行债权计划,募集资金后借贷给北京市土地储备中心。

  然而根据《土地储备管理办法》第3条规定,土地储备中心应为市(县)人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

  土地储备中心为政府派出机构,受政府委托进行土地储备行为,为财政的全额预算单位,其本质仍是政府行为。对这样的一个机构,事实上不能直接充当商业性融资主体,而必须由政府出面,通过政策性的手段来解决其融资合规性问题。

  北京市土地储备中心显然无法担负保障房建设的投融资职能,北京亟待搭建新的相关投融资平台。

  对比上海,太保公租房债权计划的融资主体为上海地产集团,并由上海城投集团以企业信用给予全额担保。

  上海地产集团虽与上海市土地储备中心是一套班子管理运作,但二者却采用两块牌子、两个独立法人。上海市土地储备中心负责收购储备土地,上海地产集团则被定位为土地储备市场运作载体。

  上海地产集团在2008年年底还修改了经营范畴,增加“房地产开发、经营,实业购买,物业管理”等内容。其代表政府对上海的土地一级市场进行调控性经营,发挥土地市场供应的“总龙头”、“主渠道”和“蓄水池”的作用。

  在实际操作中,一般都是上海市土地储备中心收购土地之后,上海地产集团再介入到土地的储备和增值程序中,承担土地的市场运作和投融资功能。

  由于银监会要求吸引社会资金建设保障房必须有合格的融资主体,不能是政府,因此建立融资平台公司成为地方政府解决保障房的资金来源的第一步。

  目前,北京已经着手解决融资平台问题。5月3日,北京市政府召开专题会议,研究讨论《北京市保障性住房投融资公司组建方案》。会议指出,要抓紧组建北京市保障性住房投融资公司,为顺利实现公共租赁住房、定向安置房建设目标任务提供保障。

  据悉,北京成立相关保障房投融资公司后,将通过发行基金、债券等金融产品,吸收社会资金,并用于保障性住房建设。

  通过融资,保障房建设资金将放大数倍,将有效减缓资金缺口的压力。

  相比银行,规模大、周期长、资金来源稳定的保险资金有更大热情参与保障房建设。保监会统计信息显示,截至2010年底,保险业资产总额达到5.05万亿元,按照规定,保险公司购买不动产及不动产相关金融产品的账面余额,合计不高于公司上季度末总资产的10%,理论上可有5000亿元险资投入不动产。

  而今年政府提出计划全国建设1000万套保障性住房,资金缺口超过8000亿元。北京计划在“”期间建设各类保障房100万套,至少需要购买3000亿元,其中约有600亿元的资金缺口。

香河楼盘12000元/平米
普通住宅安平镇二街村南侧(103国道东侧)
优惠报名团购优惠 享售楼处底价
滁州楼盘5000元/平米
普通住宅滁州全椒北路与会峰路交汇处向南100米
优惠报名团购优惠 享售楼处底价
固安楼盘待定元/平米
别墅西单新文化街4号(西绒线胡同与宣武门内大街交汇处西南)
优惠报名团购优惠 享售楼处底价
唐山楼盘3600元/平米
普通住宅玉田县鸦鸿桥镇姚八庄
优惠报名团购优惠 享售楼处底价
湖州楼盘9800元/平米
普通住宅湖州市太湖旅游度假区浮霞路698号
优惠报名团购优惠 享售楼处底价
(在线编辑:咻房网小编)
本文标题:东丽温泉家园“蓝德号”起锚
咻房网声明:凡注明“来源:咻房网小编”或带有“来源:咻房网”的所有文字图片等资料,版权均属咻房网网所有,转载请注明出处;本网部分资料为网上搜集转载,均尽力标明作者和出处,对于本网刊载作品涉及版权等问题的,请作者与本网站联系,本网站核实确认后会尽快予以处理。文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表咻房网赞同其观点。如其他媒体、网站或个人转载使用,请与著作权人联系,并自负法律责任。
热门资讯排行榜