【历史回顾】2015年7月楼市分水岭

　　7月将迎 但楼市绝非股市避难所

　　三十年河东三十年河西，股市与楼市之间犹如一场戏剧不断上演着各种离奇的故事。去年底流传的“卖房炒股论”尚未在耳边消散，转眼间过了半年，随着一线城市楼市的回暖，“卖股炒房”的说法又重现江湖，“炒股不买房一切都白忙”，这些顺口溜在大众购买中究竟有多大指导意义，需要认真分析。

　　 上半年楼市回暖 影响和改变开发商与购房者预期 

　　2015 年1-5月份全国房地产开发和销售数据显示，5月全国商品房销售额6670亿元，同比增长24.3%，增幅较4月扩大11个百分点;全国商品房销售面积 9612万平方米，同比增长15%，较4月同比涨幅明显扩大8个百分点。4月全国商品房销售面积同比增长7%，为2014年年初以来首次单月增速正增长。

　　统计数据显示，2015年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%。与上月相比，价格环比上涨的城市数量增加9个，价格环比下跌的城市数量减少8个。

　　自此，中国楼市进入全面回暖阶段。实际上，今天这种结果一点不奇怪，回顾去年，中央政府没有出台新规来打压房价和投机需求，反而中国楼市进入一个全面的调整期，也一度进入萧条期。然而，时间进入2015年，各种楼市利好政策纷至沓来，被视为“08年后最大力度、最密集的救市行动”。其中，“330新政”由于涉及信贷、税费等支持改善型需求的直接利好，更令不少购房人闻风而动。加上连续的降息降准，如此在一连串刺激政策的作用下，国内主要城市的房价出现止跌趋稳势头，销量也是逐月回升。

　　在各种政策利好刺激下，加之去年不少购房者过度观望，那么在今年这一时间节点，很多刚需购房者开始入市，同时，不少购买者的心态也由观望转变为入手买房。

　　楼市离不开开发商也同样需要购房者，楼市的回暖更不是单方面的意愿，只有双方有效配合才能实现楼市真正意义上的回暖，实现楼市健康发展的共同目的。如果双方不顾一切相互杠下去，吃亏的是双方自己。

　　开发商也在这样的大环境诱导下扬言涨价，当然，这种涨价与买房者的心态变化是同时进行相互影响的，很难说清谁在前谁在后，所以在多种因素的作用下，楼市预期从这一刻实现了华丽转身——楼市回暖。

　　 7 月将成为楼市分水岭 成交量上涨转化房价上涨 

　　进 入6月，相比3、4月的沉闷，5月份的含蓄，全国特别是一线城市楼市在持续的乏力之后出现升温趋势。从市场开盘整体情况来看，新房入市的节奏开始加快，购 房者热情有所提升，成交量也在上涨。6月的楼市，是开发商以价换量的最后机会，随着市场的转好，将会迎来一个量价齐升阶段，这也在一定程度上预示接下来的 7月或将进入楼盘整合期，楼市将迎来“分水岭”，特别是房价分水岭。

　　5月，住宅市场热起来了。深圳新入市的三个楼盘全部“日光”;广州新房成交网签量达到9313套，创下今年新高，这也是自2010年以来的同期最高水平;北京纯商品住宅成交量环比增加超三成;6月，土地市场也热起来了。上海再现总价“地王”，杭州住宅用地溢价率回升，一线城市平均楼面价又创单月历史纪录。

　　购房者不淡定了，开发商也坐不住了，市场活跃起来了。伴随着土地市场的活跃，房价也再一次像充血一样坚挺起来。

　　而这样的市场一旦持续到9月份，在业界预期的金九银十(现在顶多算是铜九铁十)形态下，2015年的市场可能会在下半年迎来一片大好。

　　对于购房者来讲，应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，选择购房性价比仍然较高的时机入市，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

　　房价上涨并不意味着暴涨 房地产黄金十年已经结束

　　接下来的日子，不可否认的是，开发商会好过一些。市场的回暖并不能直接导致房价上涨，但是会改变人们的预期，从而影响市场成交量以及房价。

　　而土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想：“面粉已经涨价，面包价格会跟风上涨吗?”实际上，一线楼市已经筑底，不仅成交量环比大幅增加，房价也企稳回升。不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年，中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元，商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速降低是必然。

　　开发商要明白的是，现在经济基本面和2009年不一样，所以也不要幻想会出现“房价暴涨”的幻觉。开发商不宜盲目涨价。因为现在的局面不仅仅是政策原因，更多是库存压力大，卖不出房子一切都白搭。

　　当 年房价暴涨的土壤已经不存在，即使取消限购，房地产黄金十年的大环境已经一去不复返。《人民日报》援引住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹的观点称，我 国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远快于需求时，很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便 是北上广深等供应偏紧的一线城市，也有限购政策在控制需求规模，从而有利于抑制楼市过快上涨。

　　从 当届政府来看，少了些喊口号式的空洞理论，而多了些务实的政策倾斜，不谈调控是一种进步。短期来看，中央层面不会放任房地产一调到底、急速萎缩，同时，也 不会允许释放大利好、过度刺激，相对而言最好的情况是，对房地产市场适度刺激，给整体经济的结构调整以缓冲，因此从这一方面来看，未来房地产市场的走势应 该会相对平稳。

　　楼市“新常态”的重要特征开始显现，从高速增长转为中高速增长，从“黄金时代”到“白银时代”，大家都应该认识到过去躺着赚钱的好日子已经一去不复返，但是白银仍旧是贵金属，房地产对国民经济的支柱地位短期内还不会改变。目前，中国经济发展不可能离开房地产，但是过去过度依赖房地产财政的时代也将烟消云散。

　　政 府的每一次刺激也就意味着前一次的刺激效果不明显，从另一个层面解读也能看出经济不景气，需要依靠房地产的刺激，但同时这种刺激就像犯了毒瘾一样，短期内 能够管用，但是毒瘾你懂得，能持续多久谁也说不好。所以，这种房价上涨真的不是你想要的，除非你做好捞一笔就跑的准备。

　　股市见顶?但楼市绝非股市避难所

　　港 媒称，围绕中国股市的问题已经不再是究竟有没有泡沫，而是泡沫何时会破灭。据香港《南华早报》网站6月17日报道，这从越来越多分析师发出的警告中可见一 斑，而中国股市根据一些指标衡量的估值水平更是已经超过了2007年的狂热。甚至有人指出，成交量大增加上股价暴涨显示A股见顶在即，购买者也在继续等待“更大的傻瓜”进场充当“接盘侠”。

　　在此之前，股市在百姓中的议论热度远远高于楼市，随着一线城市地王频现，上海、北京、广州房价涨起，二线城市住宅成交量暴增，甚至连2011年以来楼市“重灾区”的浙江也惊现复苏迹象，越来越多的人讨论楼市，甚至有人开始卖股买房，“炒股不买房一切都白忙”，这些顺口溜再次重现江湖。