2020年中国楼市降温明显

　　2020年中国楼市

　　降温明显

　　据悉，住建部监控的20个热点城市，目前已全部将房贷优惠比例折扣收紧到9折及以上。近日，中国基金业协会发文规定，如果资管计划要购买于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅项目的，协会将暂不予备案。　　
　　此外，为防范监管套利行为，文件还将私募基金管理人开展的购买房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。同时，“房价环比不增长”、“抑制资产泡沫”被写入近期各地“两会”政府工作报告。

　　数据显示，1月份新增居民中长贷(按揭为主)达6293亿元。单月信贷高增长，很大程度上是去年四季度银行控制按揭投放，导致积压的投放顺延至今年年初。今年楼市销售大概率下行，而近期发布的央行四季度货币政策执行报告提出，个人住房贷款“合理增长”、“严格限制信贷流向购买投机性购房”。这意味着2016年下半年以来，房贷动辄占信贷投放60%左右，新增房贷/新增商品房销售额近50%的楼市“加杠杆”倾向不会再现。

　　但是，市场或许对今年楼市过分悲观。一方面，支持首次和改善型购房等合理需求的权重在上升，这既是对冲房地产“快变量”骤然下滑对稳增长“底线”的巨大冲击，也是落实住房回归“居住属性”在货币政策上的体现;另一方面，即便房贷优惠比例回到9折，但当前首套房贷首付比例、贷款比例仍在历史低位。对改善型需求，即便是一线城市，也没有回到2010-2014年“认房又认贷”的杠杆惩罚。整体上，首套房和二套房贷款仍旧在政策适度支持的框架下。

　　三四线楼市春节前后明显反弹

　　另外，在一二线城市房价上涨的溢出和辐射效应下，三四线楼市春节前后明显反弹。一二线城市需求受限、限购强化(“商改住”也被限)，需求溢出明显;一线与三线城市平均房价比从2012年初的3.5倍上升到5.5倍，刺激“返乡置业”增长。据平安证券统计，2016年三四线楼市新开工增速低于全国和40个重点城市的水平。以过去5年(2012-2016)累计开工减累计销售作为库存，按照2016年销售衡量，三四线楼市去化周期接近40个重点城市。

　　2020年尽管楼市成交量会比2016年有所回落，但由于新开工在2014-2015年负增长，土地购置连续5年负增长，热点城市库存消化周期降至10个月左右，三四线城市也有下降，开发商“补库存”动力强劲。2016年，300个城市土地出让金同比增长31%。

　　今年以来，土地市场降温，但主要表现在三高“地王”退出，而开发商拿地热情依旧，近期热点城市地块纷纷触及“高限”，以自持或竞配保障房面积被开发商抢走。

　　由此，2020年开发购买、新开工也将保持在高位。