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2019年新楼市大逻辑(伊万格琳娜·安德森)

发布时间:2019-09-18T16:11:34 来源:霸州房产信息网 点击:
  2019年新楼市大逻辑(伊万格琳娜·安德森),所有的房地产市场都是区域市场。我们平时以整体看待中国房地产市场的方式,其实模糊了各地的差异,而能给出有实际意义的判断是非常有限的。因此,要理解中国的房地产市场,在区域上就要区分。既要意识到整体房价的宏观因素,也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。
2019年新楼市大逻辑(伊万格琳娜·安德森)
  新常态 新思考(伊万格琳娜·安德森)
  从宏观角度看,自2013年以来,中国经济的长期增速在降速,经济进入新常态。
  经济新常态的主要特征包括:1,经济增速明显下滑;2,上市公司剔除金融企业后ROE仅为6.5%;3,货币持续宽松、金融创新受到遏制;4,金融产品利润率全面下滑。
  在房地产市场,黄金时代虽然过去,却转瞬间又于2015年重新进入家庭资产配置的领域。一二线城市房价快速上涨,并逐步蔓延至三四线城市,之前过高的库存已经快速降低。许多人因此认为,住房的黄金时代还将延续十年以上。
  我们在此讨论有关房价问题,可以先放一放影响楼市的短期因素,例如调控、营销和炒作。我们从一个长期和全局的角度思考:过去20年中国的楼市到底发生了什么会带来如此大的价格提升?为什么在城市家庭近90%的住房自有率下,我们已经说到地产的黄金年代已经过去的情况下,最近三年地产市场突然出现的价格持续上扬是否合理?以及未来的楼市究竟往哪里走?
  高房价抑或高泡沫?
  从2014年开始,我们能观察到,因为房地产市场的高库存,政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持。这种支持,叠加房地产市场本身规律,引导了市场房价的变化。
  以上海为例,2010年上海住宅市场很热,土地市场也很热,所以成交的土地成交单价达到了9000元,溢价率(成交价和起拍价的差额占起拍价的百分比)为50%;2011年土地成交单价降到7000元左右,溢价率只有17%;2012年市场照样很热,土地成交单价只有7500元左右,溢价率是15%。2013年市场已经开始走热了,所以土地成交单价到了11000元左右,溢价率到了35%。2014年市场走弱,所以土地成交单价几乎没有变化。到2015年,成交额同比涨了50%,溢价率达到38%。
  总结一下,上海市政府习惯在市场热的时候多卖一些土地,市场不好就少卖一点。但从2015年开始,例外出现了。从2015年到2018年,上海的住宅市场持续走热,但政府卖出的土地却大大减少了。其原因在于政府供应土地的逻辑变了:2013年底出台的《新城镇规划》特别要求包括上海在内的特大型城市控制土地规模。
  在可售住宅和去化周期方面,市场也发生了剧烈的变化。在市场最冷的2014年年底,上海可售的住宅存量达到92000套,但到了2019年初,上海可售的住宅存量仅33000套左右,仅有当初的三分之一左右。而普通住宅只有9300套,不足10000套。须知上海是一个2400万人口的城市,一手可售住房的供应短缺,这是短期市场蠢蠢欲动的强大支持。
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(在线编辑:咻房网小编)
本文标题:2019年新楼市大逻辑(伊万格琳娜·安德森)
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