2020年新楼市大逻辑（伊万格琳娜·安德森）

　　2020年新楼市大逻辑（伊万格琳娜·安德森），所有的房地产市场都是区域市场。我们平时以整体看待中国房地产市场的方式，其实模糊了各地的差异，而能给出有实际意义的判断是非常有限的。因此，要理解中国的房地产市场，在区域上就要区分。既要意识到整体房价的宏观因素，也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。

　　新常态 新思考（伊万格琳娜·安德森）

　　从宏观角度看，自2013年以来，中国经济的长期增速在降速，经济进入新常态。

　　经济新常态的主要特征包括：1，经济增速明显下滑；2，上市公司剔除金融企业后ROE仅为6.5%；3，货币持续宽松、金融创新受到遏制；4，金融产品利润率全面下滑。

　　在房地产市场，黄金时代虽然过去，却转瞬间又于2015年重新进入家庭资产配置的领域。一二线城市房价快速上涨，并逐步蔓延至三四线城市，之前过高的库存已经快速降低。许多人因此认为，住房的黄金时代还将延续十年以上。

　　我们在此讨论有关房价问题，可以先放一放影响楼市的短期因素，例如调控、营销和炒作。我们从一个长期和全局的角度思考：过去20年中国的楼市到底发生了什么会带来如此大的价格提升？为什么在城市家庭近90%的住房自有率下，我们已经说到地产的黄金年代已经过去的情况下，最近三年地产市场突然出现的价格持续上扬是否合理？以及未来的楼市究竟往哪里走？

　　高房价抑或高泡沫？

　　从2014年开始，我们能观察到，因为房地产市场的高库存，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持。这种支持，叠加房地产市场本身规律，引导了市场房价的变化。

　　以上海为例，2010年上海住宅市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地成交单价达到了9000元，溢价率（成交价和起拍价的差额占起拍价的百分比）为50%；2011年土地成交单价降到7000元左右，溢价率只有17%；2012年市场照样很热，土地成交单价只有7500元左右，溢价率是15%。2013年市场已经开始走热了，所以土地成交单价到了11000元左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地成交单价几乎没有变化。到2015年，成交额同比涨了50%，溢价率达到38%。

　　总结一下，上海市政府习惯在市场热的时候多卖一些土地，市场不好就少卖一点。但从2015年开始，例外出现了。从2015年到2020年，上海的住宅市场持续走热，但政府卖出的土地却大大减少了。其原因在于政府供应土地的逻辑变了：2013年底出台的《新城镇规划》特别要求包括上海在内的特大型城市控制土地规模。

　　在可售住宅和去化周期方面，市场也发生了剧烈的变化。在市场最冷的2014年年底，上海可售的住宅存量达到92000套，但到了2020年初，上海可售的住宅存量仅33000套左右，仅有当初的三分之一左右。而普通住宅只有9300套，不足10000套。须知上海是一个2400万人口的城市，一手可售住房的供应短缺，这是短期市场蠢蠢欲动的强大支持。