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房企为何降价?资金压力渐显 现金流成为“最后的稻草”

发布时间:2018-10-08T10:56:20 来源:霸州房产信息网 点击:
  房企为何降价?资金压力渐显 现金流成为“最后的稻草”
  在持续的、不断收紧的“五限”调控下,房地产行业的拐点似乎已来临。
  前8月,虽然房企的销售仍然高企,但融资和现金流问题从年初就已凸显。作为资金高度密集的行业,当表外融资大幅收紧,房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债极少数了;来自购房者的首付和按揭贷款,是房企资金的主要来源,但今年也严重受限。
  硬币的另一面则是,房企的开发购买仍处高位,新开工、竣工、三费支出上涨,今年又遇偿债高峰,在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后,三季度开始,一些房企就率先降价回笼现金了。
  降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响,就是楼市进入下行周期的准确信号。
  资金链承压
  近期,泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商,打出了降价促销的招牌。
  其中,恒大推出国内全部楼盘8.9折,如果将全部优惠进行叠加,最低可至7.4折,更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外,碧桂园个别项目出现8折优惠,泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。
  美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力,自身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”给予折扣,期望增加销售,快速回款。
  一位知名房企CFO认为,今年以来房企面临巨大的资金压力,根源是融资渠道大幅收缩,而房企的购买、经营活动却维持惯性,并没有同时收缩。
  从中期财报来看,大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,上年同期为218.5亿元,上年末则为823.2亿元;保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。
  此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。
  其他二线房企的状况也不乐观。渤海证券显示,中低评级房企现金流吃紧,AA房企的现金及等价物负增长,资金面出现缺口。
  中信建投监测,随着流动性的改善,自筹资金增速从4 月低点4.8%已经连续攀升至11.2%。此外,国家统计局数据显示,2018年1-8月份,房地产开发企业到位资金106682 亿元,同比增长6.9%,增速比1-7月扩大0.5个百分点。
  但兴业证券分析师阎常铭认为,房企资金来源增速有所波动,但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势,预期从销售和资金角度,难以有大幅度的持续缓解。
  偿债高峰的来临,也没有给房企足够的喘息机会。
  东海证券指出,进入9月后,房企偿债高峰已至,据目前已披露完毕的半年报显示,50%的公司面临偿债压力。
  平安证券分析师杨侃认为,在此情况下,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链意外。
  整体看,即便多数房企的销售金额同比攀升,但2018已经过去三分之二,留给房企完成销售目标的时间已经不多了。
  据21世纪经济报道记者统计,2018上半年销售排行前20的房企,14家设定了年度销售目标。其中,1-8月销售目标完成率在三分之二以上的有8家,分别是中国金茂、阳光城、新城控股、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口;总共13家的目标完成率在50%以上,华夏幸福还没到50%,年度完成率堪忧。
  去年的房企销售冠军碧桂园,以及万科,则干脆就没有设定年度销售目标。
 
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(在线编辑:咻房网小编)
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