任志强最新言论2020年房地产楼市的判断

　　任志强最新言论2020年房地产楼市的判断
 

　　任志强最新言论：对房地产未来的判断

　　一是房产税：2020年出不了房产税，甚至可能更长时间都出不了；

　　二是他认为未来调控政策可能会放松，但可能要过了2020年以后，理由是部分城市财政紧张，需要卖地获得资金，他仍坚持房地产的“夜壶论”。

　　任志强最新言论:大家都以为楼市进下半场 其实是没看懂政府大棋

　　一城一策，因地制宜剪羊毛

　　中央经济工作会议对于房地产的定调：

　　请注意最后一句：“分清中央和地方事权，实行差别化调控。” 这是在中央经济工作会议这种级别的会议上，第一次承认了地方对于当地房地产市场具有调控权。

　　在承认地方调控权的第二天，武汉市住房保障和房屋管理局就在官网公布了《武汉市房票（人才住房券）使用办法（试行）》征求意见稿的公示。并在两天之后的23号就出台了关于房票使用的正式政策。

　　从时间点可以看出，武汉的房票政策一定是提前有所准备的，只是在等待一个合适的发布时机，这个时机就是中央对地方调控权的正式承认。

　　紧接着，郑州也出台了关于非郑户籍的购房指南，全日制本科以上学历，不用审核社保和个税，即可买房，并于元旦过后就开始执行。

　　高潮还在继续。
 

　　任志强最新言论：2030年才是房地产供应总量的最高峰！

　　通常认为的下行是下一个增长高点会低于上一个高点，下一个低点会低于下一个低点。我个人认为，2020年及以后的房地产，我们可能会下行，但先一个低点，不一定低于上一个低点，也可能高于上一个低点。所以它不是一个完整的下行过程。

　　从整体上说，我更愿意看到，在整个波动的过程中，有高有低是一个平台的过程，而中心轴基本是不变的一个过程。

　　和刚才测算的差不太多，我们在2003年的时候也做过这样一个测算。我们认为中国的房地产购买在住宅购买上最高峰期大概是10万亿。到现在为止，我们去年完成了8万多亿的总购买，其中住宅购买已经接近于6万亿，达到了我们原来预期2020年的结果。加上保障性住房的部分，已经接近了2025年的8万亿左右。就是非商品房的部分也占了很大的一个比例，从北京的数据看，保障性住房在开发商的手里大概有40%到45%，另外55%是非开发商由政府直接建设。把这两块住宅的购买总量都加起来，现在我们已经超过了8万亿。

　　再往上上升的过程已经不太可能了。现在如果按1万亿左右的贷款需要配3万亿左右的棚户区改造资金算，大概是一个4万亿的过程。如果把它再计算进去，已经接近于顶部了。

　　如果按照国际的情况来看，我们原来预测2020年的时候应该是房地产供应总量的最高峰。但实际上情况我们可能做不到，所以我们划了一条虚线，认为中国的路径应该到2030年是一个持续增长的过程。但“十二五”中3600万套的保障性住房，导致我们在短期之内迅速提高了供给，增加了库存。一方面来说，我们开发商每年生产的房子大概700多万套到800万套的新房。同样，同比例的接近于1：1的二手房交易量。大概只有12个城市二手房交易量大于一手房。大部分城市二手房交易量低于一手房。

　　但在保障性住房进入的时候，3600万套除以5，大概一年700万套。相当于在现有的开发量上翻了一倍，因此出现了大量的库存。

　　但遗憾的问题是，为什么在出现大量库存的时候，住建部已经明确提出我们的目标是调整库存的时候，中央政府还在提出要加快保障性住房的建设和棚改区建设呢？因为不管你开发商销售如何，都不影响GDP。真正影响GDP的只是我们的购买，就是增加值的部分。中央为了保证增加值的部分，不管你市场是否有大量的库存，所以才继续加大房地产购买。而且它认为开发商不投了，我更要投，所以鼓动地方政府去投。那不是在故意增加库存量吗？

　　这就是我们目的不同的时候，做法自然就不同。

　　从现在来看，我们有两个统计数字，一个是现有的库存总量是房管局系统的数字，180亿平，统计局出来的数据，大概我们一共竣工的是135亿平新房，还有加上原来的50亿平左右的旧房，还有拆除了一部分，将近20亿平左右的拆除量。

　　但是按照国土资源部航拍的角度计算，他们认为大概有230亿平的总存量。从城镇化的角度看，我们大概需要440亿平的总存量。这时候大概人均也只有35平米，并没有扩大。而以后每年有2.5%到5%的折旧量。

　　从现在看，我们去年是13亿平，其中住宅占70%多，再加上保障性住房，我们大概15亿平左右的住宅总供应量。如果我们GDP降到6%到8%的过程，在60%的城镇化率的过程中，我们有可能降到10到12亿平，也就是前面说的我们会降一个平台，到接近70%的城镇化率的时候，也许我们GDP只有5%到7%的水平，那时候我们大概是8到10亿平的总量。