什么是商住楼?商住楼产权到期了怎么办?近年来,随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售(即商住两用房),购置商业性用房用于居住,逐渐成为一种常见的社会现象。在北京、上海等城市,由于限购政策和价格,大量刚需人群同样选择购买商业性用房用于自住。那么什么是商住楼?商住楼产权到期了怎么办?咻房网小编为您一一解答。
商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用,商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体,不仅开发商可以建,非开发企业、个人也可以建,没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地,根据国家土地法规定,综合土地的使用权年限为50年。
商住楼产权:
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(一九九0年五月十九日中华人民共和国国务院令第五十五号发布 自发布之日起施行)
第十二条 土地使用权出让较高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
商住楼产权到期后怎么办?
商住两用房属于非住宅建筑,40年产权到期后,要按照当时的政府规划确定,可以继续使用该土地,但是需要交纳一定的土地使用权出让金。《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。 该条针对的是非住宅用地上房屋的归属的问题处理方法。《土地法》第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。
商住楼交付使用后,一些问题逐渐暴露出来,如小区安全问题、物业管理费问题、小区扰民问题等,这些问题将如何解决?商住楼是否还要建下去?一些开发商提出了纯住宅理念,引起业界、专家和有关人士对“商住楼”出路问题的关注。
商住不分走向何方
一些业内人士认为,商住这个问题没有很明确的概念,工作当中很难操作,在住宅区规划时,由于这个问题很难界定,所以部分开发商就在房地产开发过程中,千方百计想办法,利用政策的夹缝来找到自己所需要的方面。对于住宅区而言,应该有配套,比如小学、幼儿园、会所等,但商住就没这些问题了,可以不配,也可能少配一点,而且既可以住,也可以办公。
市场上商住不明的问题引发的矛盾越来越多,所以有明确的界定是大势所趋。另外,购房者的居住水平要求都在提高,办公商务的水平也在提高,在住宅里面租几套房子办公,以前对于一些小型创业公司或许存在市场空间,但毕竟是少数和阶段性的。
商住应该有规范
对于商住的概念,一些专家认为,现在一切都是市场导向,既然你房子好卖就表明有需求,也就需要这样的东西,那么有了需要那就是允许存在。持不同意见者则认为,虽然商住楼以前甚至到现在市场都非常火,但住宅本身的属性跟办公的属性不是一类的,建设标准也是不一样的,比如防盗、防火、智能化等问题,因此给商住楼重新编制规范是市场的要求,也是对购楼者负责任之举。但是定规范是一整套的程序,有一定的难度,而且也有一个阶段。
物业管理尴尬面对商住楼
商住楼的物业管理现实中也存在一些问题。法律上没有明文的禁止说不能在楼里办公司,但是有这种话,过去有一些房屋的管理规定是不能擅自改变房屋的性质。从行业管理的角度去看,应该是禁止型的,怎么禁或通过什么方式禁还存在争议,因为政府的每一项政策出台,不是拍脑袋出来的。但商住楼里扰民的问题需要靠;二是房子结构安全问题,如把承重墙拆了,弄了两个弧形的还挺漂亮,但是不安全;第三是有关成本的分担问题,一个公司十几个人,一家子顶多四口人,可能物业管理费交的是一样的,不合理吗?其实,我觉得这些都是一些表象,为什么有些业主反对商住,实际上就是互相影响了,怎么能解决互相影响呢?一是要加强小区的物业管理,比如对进出小区的人员严格控制,私人住宅严禁外人随便出入,如果物业公司管理到这个层次,就是开了公司,也很不方便;另外,对于结构安全问题,拆改程度的问题这是物业公司日常分内的事情。他管不好,出现这种问题,业主完全可以找物业公司承担责任。另一个解决渠道是业主公约,业主与业主之间的行为准则是用一种公共契约的模式来管理,谁违反公约,大家就有权起诉他。
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