政府热点楼市调控 各市楼市成交速冻

　　继9月30日至10月7日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州，这19个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。随着楼市调控政策的密集出台，各地的成交量呈现下滑态势。

　　按照历年的成交行情看，国庆长假都是楼市淡季，成交量通常呈现出“两头翘”的走势，遵循九月底成交量较高，进入长假成交量骤降，8日开工后成交量恢复的规律。今年国庆黄金周期间，在中央部署下，全国多个热点城市出台调控政策，可以明显看到政策对市场的降温效应。即使像南京这样曾经炙手可热的城市，成交的回升也非常有限，苏州的成交量甚至出现了下降趋势。可见市场在政策引导下已经逐渐趋于理性，成交的狂热消退后，住房市场才能真正回归居住需求，住房价格在实际居住功能的供需博弈下，才能保持健康、稳定的发展。当然，每个城市的实际情况差异很大，政策的效果和市场的反馈还需要持续的观察。

　　各地政策密集出台影响市场预期，楼市有望降温

　　据报告显示，历次政策收紧后市场短期降温明显。从上一轮限购限贷等政策对市场影响来看，对市场短期影响较为显著，其中成交量率先呈现回落态势，价格呈现涨幅趋稳-涨幅回落-下跌三个阶段。按照简单测算，一般在7-8个月后，价格会呈现下跌趋势。

　　2011年1月“国八条”要求扩大限购范围、加大限购力度，各地限购细则密集出台，政策出台后，成交量同比迅速回落，价格涨幅持续下滑，2011年9月呈现下跌趋势。2013年2月“国五条”明确房地产调控不放松，各地陆续表态继续严格执行限购，从市场表现来看，成交量方面，50个代表城市成交量迅速回落，5月同比增速由3-4月的三成以上降至2%，6-8月同比止增转降，金九银十有所回升，但年末至2014年前三季度总体成交量同比持续下降。价格方面，百城价格指数则从2013年9月开始回落，之后呈现持续下滑态势，直至2014年9月跌至近年来低点。

　　以深圳和苏州为例，深圳2010年9月出台限购细则，2013年重申严格执行限购，2016年3月限购加码。从市场表现来看，2010年限购执行后，成交量较长一段时间保持在低位，价格保持平稳波动趋势;今年3月限购加码，成交量大幅下降，直至9月仍处于下降态势，价格涨幅也呈现持续回落。苏州2011年3月出台限购细则，对市场短期影响显著，成交量方面，2011年3-4月同比大幅下降，价格方面，2011年4月开始呈现持续下滑态势。

　　前期涨幅过快，交易量中外来购买客占比过重的城市因政策效应导致购买资金迅速撤离，会使交易量出现下滑，价格也将在后期的博弈过程中出现波动。这其中就包括大城市周边因规划利好导致房价短期过快上涨的城市，以及因大城市购买客外溢形成量价快速上涨局面的城市。此轮密集调控政策明显的一个特点是二套房从购买资格和购买门槛上做出了严格的规定。二套房首付比例最高达七八成，将对抑制购买投机性购房需求产生立竿见影的效果。